UC原創 | 2020柬埔寨金邊房地產你怎麼看？ (下)
金邊最新分區圖
以獨立紀念碑為中心畫圓主要分為以下七個行政區
01 桑園區 Chamkarmon
桑園區是各國開發商必爭之地，2014年中後將近有10個項目開盤，多半聚集鑽石島（衛星城-新區）及NAGA南邊，此時為金邊房價漲幅最快速的時刻，新的項目開盤後，價格不斷上漲，此時的房價變化非常快速，當時銷售的建案(項目)，實際面積（套內）的均價在USD2500~USD3000/m2 ，如今均價在USD4500~USD5000/m2，增值高達55-60%。
02 萬景崗區Boeung Keng Kang
萬景崗1分區的租金表現及出租率為金邊的指針，平均一房租金USD1200~USD1500/月，在同一行政區，一條道路之隔、租金相差達40%，此區域的土地稀缺，若想投資大型的項目是沒有建案的，其餘在萬景崗2、3分區，仍是以本地生活市集為主，由街道上的商家招牌可得知（多為柬文）。
03 隆邊區 Doun Penh
金邊早期從塔仔山發跡，早期發展相當繁華、熱鬧的，加上皇宮、國家博物館、洋人酒吧街等..此區域為主要旅遊景點之一；但由於皇宮周邊五百米禁建高樓，故項目多半聚集莫尼旺大道東側，租客對象則以旅遊為主，特色酒店短期的出租成效較好。
隨著2014年安達大樓及2016年Exchange Square完工，也讓周邊商業結構產生變化，原先在老舊排屋內的公司行號、銀行，紛紛進駐寫字樓內，希望有更好的工作環境及服務設施，在2018~2019年間共新增加3萬多個公司登記，由此看出金邊寫字樓市場是處於供不應求的。
隆邊區也將原區內的萬谷湖填湖後，劃分為新的衛星城-萬谷湖區，此區跟鑽石島發展相似，都是在這3-5年來房價飆漲最快的地方，畢竟當時仍有許多空地，新的項目一推出，售價自然就堆棧上去。
04 七馬卡拉區 7 Makara
馬卡拉區跟隆邊區為舊城區，都是40-50年的連棟排屋為主，柬埔寨中產階級多居住此區，街道市容尚欠規劃，且逢雨季時易積水，目前金邊正施作下水道工程，未來可望改善，原有建設包含奧林匹克體育場，在邁向高度開發的金邊市中，擁有較大休閒空間實屬難得，環繞在運動場周圍的新建項目-奧林匹克城，2019年項目內的大型商場開幕，商家的遷入開業，帶動周邊消費。
05 堆谷區 Toul Kork
以市中心這5個區比較，此區域是空地比例最高的區域，堆谷區因街道市劃分為北堆谷及南堆谷，以北堆谷來看，從2008年第一個公寓De Castle TK-24後，直到2013年底TK Avenue興建完工後一年，此區也受到海外開發商的關注，唯有此區至今，仍然有許多土地能興建大型項目，2015年開始，許多項目陸續開發，多半在金日成大道(289路)及315路兩側，每個項目的規劃設計，都是一個比一個高端，用意是希望之後出租時，更符合外商需求，而南堆谷街道擁擠，但生活圈較北堆谷成熟，生活機能密集，堆谷區一房租金在USD500~USD700/月，未來堆谷區的住宅供應較多，各個項目面臨租客的比較再比較，這考驗開發商產品設計、規劃及物業管理，是否順應潮流。
06 水净華區 Chroy Changvar
常聽到有人比喻此區域像上海浦東＆新浦東，
確實..按照地形、河流有那麼點相似，看現在的上海浦東新區，繁華景象令人嚮往，但…這是歷經了20多年的建設才換來此刻榮景，不可否認水淨華是政府與OCIC密切合作的衛星城，2023年的東南亞運動會，能夠帶入大量的消費人潮，但要延續跨國賽事的經濟是要靠長期穩定的需求，新區最大的考驗就是要較長的等待才能看到增值.
07 棉芷區 Mean Chey
這2年竄起的新秀，主要沿著洪森大道兩側發展，未來前景可期，擁三個大型購物中心、國際學校等..，加上往南的新機場興建，這區的話題真是不少，機場落成後也會帶動商業的發展，它與水淨華區同樣的要面臨時間的考驗，棉芷區推案量是全金邊最多的區域，對外銷售及規劃中的項目近2萬個單位，這不僅考驗了公共建設完成時程，也考驗自身項目的規劃，從2020年中開始陸續有項目交樓，可以多關注此區域出租市場，再下投資決策。
【結語～金邊房地產停看聽】
＊金邊每個區域都可投資，關鍵在於投資者想持有多久的時間及獲得多少的報酬，正市中心區域3-8年可伺機轉手，新興區則持有8-15年，待區域發展成熟，前面1~5個區新舊市容交錯，後者2區內為新建設的大型項目居多，劃分出不同的投資需求。
＊在新區的投資時間，要等待居民的生活機能及消費形成後，而產生剛性需求，城市才會成形。
＊建議每位投資人都要親自走一遭或網絡調查數據，在每個想投資的項目，親自市調周圍出租公寓，了解租金及出租率（新區域無出租公寓比對時，不應以市區的租金為參考數據，有失公平影響決策）。
＊價格高不代表低收益、價格低不代表收益好，往往決定房地產價值，是需全方面考慮，符合當下市場供需。
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