泰國房產投資小知識：外國人如何購買泰國別墅
所以對很多初次置業泰國人來說，可能會有這樣的誤會，就是：外國人是不能購買別墅的。實則不然，外國人是可以購買獨棟別墅或者聯排別墅的。
那麼我們怎麼可以才買到別墅並持有土地的永久所有權呢？
一 長期租賃產權
在泰國，租一塊土地或別墅最長租賃期是30年，這也是外國人在泰國獲得土地臨時所有權最容易的方法，然後再續租30年。土地租賃的續約也最多只能延續三個30年，90年後必須更新在土地局重新續租。
流程
1.定金2.合同3.首付4.尾款5.過戶並延長租賃合同6. 30年續租
租賃主體
非皇家土地性質的租賃所有權項目，開發商將會成立一家SPV公司，該SPV公司成立後將有且只有一個目的，便是將其持有的土地租賃給業主，因為SPV公司不會也無法參與而SPV公司在同業所有者手中已完成租賃合約後，會重新租賃合約在泰國土地廳備案。
土地廳備案
當在土地廳進行準備案後，土地廳將把租賃詳細的內容登記內部，其備案原件將會由土地局持有盔甲將來引用，但租賃人可以拿到一份複印件。土地證的背面（泰國地契為一張A4左右的硬版紙質版文件，正面為土地信息，如國徽，位置，大小，規格和提交時間等，背面為業主或租賃人信息），將會寫上租賃人的租期以及個人姓名。其雙重保證法，來確保土地90年長期租賃的不可動搖性。
租賃轉讓
租戶可以在有限的土地租契的任何時候指定任意一個另一個作為他的土地所有權轉讓人選。租戶在指定好新的土地租賃人並正式通知財產商之後，財產商有責任在30天之內替代租戶完成此轉換程序。而一旦租戶從A轉移到B，之前的土地所有權的有效日期就會翻新。即B拿到的不會是剩餘的土地所有權，而是全新的所有權。也就是新的“ 90年”將會逐步誕生。
如果轉讓給泰國人，自動轉給永久所有權，無額外費用。
稅費
租賃登記稅：1％-1.1％，每30年租賃期交納一次。若A先生轉讓租賃權益，則需要按照新的合約替代的費用來計算，並由新業主支付。
備註：若A先生一次性長租90年，則這三個30年租期同期相同價格，1％-1.1％立即按照第一次購買價格來繳納。
風險分析
1.在泰國的6種地契中，只有NS-4，NS-3K，NS-3是可以被註冊為租賃所有權的，SK-1，NS-2，Por Tor Bor5是不能被註冊為租賃所有權的開發商的地契本身就不能作為租賃所有權進行註冊。因此很多租賃所有權購房者的所有權根本就沒有註冊過，只是開發商的一紙合同而已；
2.一定要去土地局登記備案，而不是單獨簽約完事；
3.一定要在期初明確每期的續簽金額；
二 註冊一個泰國公司
泰國法律規定，非泰籍人士除購買泰國公寓以外的其他類別的財產（土地，別墅）是不可以落戶到個人名下的，只可以落戶到泰籍人或在泰國註冊的公司名下持有。
所以，在泰國建立一個公司，以公司名義持有別墅，已經有了二十年的歷史，這也是在泰國養老的歐美逐步慣用的“套路”。
流程
1.定金2.合同3.首付4.註冊公司5.尾款6.過戶到公司
註冊公司流程
一般只需要提供個人護照複印件，簽幾個字，然後由代理機構提供泰籍股東的名額。註冊之後提交會計打理每月稅務申報，每年繳納一定的維護費用。
非泰籍人士在泰建立公司，除非一些極端特殊的企業外，非泰籍人只能擁有不超過49％的股份，至少需要找兩個以上泰籍人士作為股東，持有51％股份。
註冊公司持有物業轉讓
泰資公司持有者下的土地及別墅或公寓項目，只提供地契文件。理論上，客人完成過戶後，第二天便可以進行更名轉讓。而客戶在轉讓的時候，若轉讓給非泰籍人士，可以直接轉讓公司股份即可，連帶轉讓其公司名下的別墅，公寓及土地給到新業主。
註冊公司持有物業轉讓
一項：
過戶費：有且只有1％，繳納給政府土地廳，過戶稅為2％，且按照慣例為買房和賣房（開發商或業主）各承擔一半，即購買者只需付1％的稅費。
出色的：
過戶稅費1％：繳納給政府土地廳，過戶稅為2％，且按照慣例為買房者（開發商或業主）各承擔一半，即轉賣者只需付1％的稅費
特種商業稅3.3％：（持有5年內繳納，持有5年及以上，無需支付）。
印花稅0.5％：過戶時繳納給政府土地廳。
個人收入3％：根據房地產及持有人的情況而定，一般由支出支付，3％起（基本上僅只需要支付3％）。
綜合下降共為4.5％-7.8％。
風險分析
1.股東不是董事，簽名不生效，只能分紅，無法實際掌控公司的財產的；
2.只要沒有用過公司公帳存大量資金，或用公司名義買車買房，所謂的風險，也只是股東有企業可能的風險；
3.一般律師事務所會要求泰國股東簽署退股協議，放棄公司的權益，並推舉你為唯一簽名法人。涉及公司業務的決定沒有其他股東同意，退股協議是空白文件，提前讓泰國股東簽收好。如果後面遇到問題，可以隨時把他們替換掉;
4.替換51％的泰國股權，股東都是素未謀面的陌生人，佔49％的外國人成為最大股東；
5.基於“買賣不破租賃”法律條文，很多公司會轉變物業再簽署一個租賃協議給自己或者相關人；
6.為了進一步保障權益，更可以再簽署一個抵押協議，將財產抵押給自然人或者某個公司，抵押所有權可以由另一個公司的股東來決定，而本公司的股東沒有話語權和實際權益。
三 公寓式永久所有權方式
公寓式永久所有權方式是一種新興的方法，本質上是在泰國法律允許的替代下，將別墅物業分為地上物業（建築）以及土地。外籍人士合法永久擁有地上物業（建築）的永久所有權，土地則由後期項目的物業公司與業主共同持有。
物業公司與業主協議業主放棄土地的一切權益以及收益，由物業公司持有。業主之後轉賣物業也立即提前告之物業公司，物業公司給業主眾多的授權即可。
此形式合法合規，主要是免去了外籍所有者購買別墅以其他方式持有的持有成本。
流程
1.定金2.合同3.首付4.尾款5.過戶到公司
